想买对北京的房子，看这一篇文章就够了。
早点结婚，早点生娃，早点来大城市，早点用好家族资源。
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早点做对家庭发展规划，早点跟着做出结果的人抄作业。
我是两个孩子小星星和小太阳的90后父亲，定居深圳，香港永居。
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听听专业人士的分享
爱因思栋，北京楼市专家，从14年至今，跟踪政策对楼市周期影响，踩盘帝都数千个小区，全国实操，买卖N套，对北京各大板块非常熟悉，经历帝都房产3轮周期。
为我们分享一下北京楼市实况，以及2022北京怎么买！！！
先简单地做个自我介绍，我在北京10余年，从14年开始买的帝都第一套房子，几乎每年买卖置换一套，一直跟踪政策面、信贷面对帝都楼市的影响，已经经历3个周期，热门盘、流量盘、标杆次新盘、学区盘都踩遍了。
所以今天大家大部分都是外地的朋友，我先抛砖引玉，把北京楼市基本情况以及跟大家说一下。
一、北京楼市目前价格
北京目前均价7.2万，其中西城、海淀、朝阳等热门片区相较于去年已经有一定涨幅。
可以看到这轮周期，起于20年深圳、上海，21年初其实北京有一轮比较大的行情，但是受制于去年下旬JYD严查、按揭不放款、开发商三道红线等影响，人为中断行情。
一些热门板块学区次新，例如万柳、西城广外、朝阳望京等同比10%-15%涨幅。
去年下旬，人为中断行情，也就是说，改善需求、资金还没释放完，市场还在等待。
二、如何有购房资质
我们都知道，北京的房票，全国最难，没有之一，准入门槛高，说明水分少，炒作小。
北京目前购买资质如图:
三、为什么是北京？
首先，有一定价差。
北京是全国的四个中心定位，是全国资金流、人才流、政策面最好的城市，也是过去5年房住不炒的标杆城市，是深圳的7折、上海的8折。
其次，超级强的虹吸效应。长江以南，如果有长三角、珠三角各大城市能选择的话，长江以北，只有北京，北京是北方人心目中的神，每年来京上大学的学生，都是带着六个钱包满满的诚意而来。
最后，北京超强的产业优势。金融街的三行一会、银行业总部，望京海淀的互联网IT优势都是北京强大的产业优势。北京今年GDP超4万亿，仅稍次于上海。
给大家看几张图，就知道，我们日常的很多线上基础应用，其实都来自于北京，做不了码农，就做码农的房东。
所以说，北京这座城市的基本面非常好，而且是北方独一子。
再看一张图，北京是一座隐富的城市。
购买力没有问题，只是认房认贷、环线指导价等政策人为降杠杆，置换都得8成首付以上，杠杆率很低。
三、目前市场情况
这是我跟踪的楼市基本面。
因为楼市是政策市，必须吃准政策，才能把准时机入场。
可以看到，政策面来看，楼市的宽松周期正180度大转弯。
下图大家都应该看过了，3.16，各大部委密集表态救市信号。仿佛又看到熟悉的14年……
市场成交情况
3月帝都二手房住宅网签15771套，7个月以来新高，相比今年1月涨幅32.81%
跟大家分享下怎么看网签量？
网签量超过2万套，房产市场温度很高，交易活跃，属于楼市火爆时期。
网签量在1.5-2万套之间，则市场有热度，楼市属于高温阶段。
网签量在1万套左右，属于市场冷淡期。
去年北京哪些片区领涨了呢？
几个特点:
1.集中于优势区:都西城海淀朝阳
2.产业、学区、品质三个指标影响很大。
3.强者恒强
四、预判
- 现阶段的帝都楼市可能是未来5年最好的上车置换时机，一方面政策面积极，另一方面资金面很松。
- 楼市赚钱的时代越来越难。去年北京很多楼盘上涨15%-20%，但是很多楼盘还没恢复到2017年价格，所以选筹越来越难。
- 你需要一个更专业的团队服务（前期选筹到后期信贷)，需要具有多套实操经验的团队对你降维，一条龙服务，专业人干专业事，降低摩擦成本。
楼市在强烈分化，60%以上房子都没回到17年，比如:市区老破大、郊区无地铁盘等等。
在文章《 搞了一个聊北京房产的群 》的答疑会持续，欢迎链接，筛选部分群里的精选问答。
- * *
Q：北京什么总价段投资回报最高，对应哪些板块的标杆盘
1000+，朝阳望京北、海淀清河、西北旺等板块
Q：亦庄区哪个位置值得入
亦庄河西，金茂府去年初7+，现在已经9。 板块学校（人大附、经开、二中）利好，外加龙湖天街年底开业。
Q：200w首付，首贷首套，想买2居以上，尽可能的保值增值，可以选在哪？具体哪些楼盘？
可以买总价500左右的盘，可以考虑回龙观，码农房
Q：北京东西海学区房最低上车门槛是多少？是否值得买入？
西城是荣丰（400），海淀太大，不过他有蜂鸟（700+)，网红盘
Q：入手了通州的限竞房，当时不懂限竞房没有金融属性，现在悔不当初。今年底交房，房本下后有什么办法D些钱出来？
限竞房，今年是交付大年，5年限售，至于房本下来，银行能否抵，目前还没有先例。
只能跟踪银行政策
Q：北京房产都有哪些类型，建议买哪种的？
首先，买70年住宅。其次，北京住宅房产类型有20余种类型（军产、共产、新型共产、自住房、限竞房、商品房等等）。
反正记住一点，便宜的东西都是贵的。
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临在时刻
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