新港人当前是否值得考虑入手港房？
小孟 星佳是个小人物 ;) 最近港府施政报告出来后，对于新移民来说是进一步释放利好，在住房方面，为了吸纳新移民在香港安家落户，原取得香港居民身份购房需要先缴纳30%的税，现不仅减半为15%，而且还可以先免后缴，也就是新移。
新港人当前是否值得考虑入手港房？
小孟 星佳是个小人物 ;)
最近港府施政报告出来后，对于新移民来说是进一步释放利好，在住房方面，为了吸纳新移民在香港安家落户，原取得香港居民身份购房需要先缴纳30%的税，现不仅减半为15%，而且还可以先免后缴，也就是新移民在港购房不需要付这部分税费，在7年后如果没取得永居再付。按照1000万房产来算，没有香港身份在港买房，至少要先交150万税费。
这样的购房政策力度，港府意图明显释放了足够的诚意，刚好这几天去香港启德新区看看那边在建的新房，听中介一路介绍，来看房买房的人中有大部分都是内地来的新移民，尤其是高才或优才获批拿到身份的人才。
孟母三迁的高净值客户群体也纷纷发来咨询，香港的新房值不值得买，要不要在港府政策释放利好的时期入手买入香港房产。
孟母三迁团队的原则就是自己做出结果的事儿才会推荐，既然大家这么关注香港启德新区的发展，那么就去实地看看，到底发展得怎样了。
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启德新区
《启德发展计划》（英语：Kai Tak Development，缩写：KTD，前身为东南九龙发展规划）是香港的都市更新及发展计划，总规划面积达328公顷，涉及九龙前启德机场，及毗连的土瓜湾、马头围、九龙城、新蒲岗、黄大仙、九龙湾和观塘一带边区，糅合社区、房屋、商业、旅游及基础建设用途。预计启德的居住人口为86,500人，兴建3万个住宅单位（包括13,368个公共屋邨单位）、酒店房间6.4万个，零售及办公室的总楼面面积逾1,440万平方呎，休憩用地逾110公顷。
启德新区所在地原是香港国际机场，机场在1998年7月搬迁至赤鱲角，位于市区的机场旧址提供了一个很好的大型发展机会。
一项可行性研究在1998年完成之后，政府根据市民对海港填海工程的关注，在2001年推出一个修订的发展计划。
为了符合法院的决定，政府在2004年开展 启德规划检讨 并以“零填海”为出发点，进行了广泛的3阶段公众参与计划，达致一个初步发展大纲图。 其后，为配合迫切的房屋需求，政府于2020年开展硏究把启德发展区部分商业用地改划作住宅用途的可能性。结果，共有三幅商业用地改划为住宅用途。
启德发展计划是一个规模庞大和复杂的发展项目，总规划面积超过三百二十公顷，在维港畔提供一幅最辽阔的土地。该计划提供机会，增强市民和海港的连系，为大约153,000名居民提供优质生活环境，使九龙城丶黄大仙和观塘等邻近地区再展活力姿采。此外，启德发展计划实行可持续发展，并建设完善的休憩处和公园网络，供市民使用。
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启德新区实际看房感受
启德新区地理位置非常好，高铁到达西九龙，之后地铁屯马线6站15分钟就能到达启德站，出站之后几栋新楼映入眼帘，周边还有正在建设的物业，看起来非常新。
这么多新房，自然少不了中介，从启德地铁站出门后，就会有大量中介问你要不要买房。
你如果再往里走，就会看见一大排中介门店，全部都在推介房子，看似一片火热的景象，其实本质上看开发商并不一定很好卖，一方面是好卖的东西不宣传大家都会去抢，酒香不怕巷子深。
另外最近几年因为经济承压，香港的房地产市场并不好，甚至启德新区的维港1号还在打折促销，中介宣称的66折，相比之前高价买入的价格足足少了几百万，所以人们信心丧失，自然不会轻易买单。
中介介绍最近来看房的多是内地人，新移民的购房热潮，也让这块大力发展的新土地蕴藏生机。
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价格
香港的房子的买卖和内地差异还是蛮大的，首先，香港房子不是按照平方米去定价的，而是平方呎，那么1平方米大概相当于10.76平方英尺。
所以简单点换算就是在香港买500 呎的房子，相当于内地50平左右。
其次是香港房子是没有公摊一说的，你买多少 呎实际套内就是多少。
下图这个就是启德新区monaco one的一个三室，574 呎，大概53平，总价在1500万港币左右。如果算上汇率和公摊的差异，单价大概相当于21万RMB/平米。
对于很多在内地住惯了大房子的人来说，香港50平做成3房让人难以置信，不过对于香港这种寸土寸金的地方来说，房子小也不是一天两天的事儿了，随着房价的升高，人均居住面积只能被无限制的压缩。 这个是720 呎的三房，大概70平，总价在1800万港币左右。标准三房格局，2个卫生间，两个次卧较小。
启德新区的住宅主要分布在两个区域，一个是集中在启德地铁站附近的12个物业，一个是集中在原机场跑道区上的几个物业。
由于启德地铁站附近的物业距离地铁近，周边配套较为成熟，交通便利，所以价格比跑道区的住宅要贵些。
跑道区地段的物业优点是有海景，缺点是交通不便，目前只有2条公路通往跑道区，原计划会修建的轻轨在后来的规划中也被踢出了规划。
目前通往跑道区的循环巴士已经开通，出行大概5分钟可以直达启德站，还算方便。
当然，正因为跑道区的交通不便利，在跑道区的东北侧物业价格也相对启德中心区偏低，而且开发商近期也打出了打折促销的政策，平均每套降价200万左右。
跑道区维港1号外立面
维港1号周边景观
维港1号精装交房户型
维港1号相对启德中心区价格更有优势，风景更好，但相对于启德中心区的便利和周边配套，还是略逊一筹。
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1088付款计划
什么是1088付款计划，我在听到这样的付款方式的时候，不得不佩服香港开发商对于卖楼方面的创新，你不是不买嘛，不是买不起嘛，那我给你三年时间，就付20%首付，就可以来住，3年后再付尾款。
这就是1088付款计划，成交是以租约的形式交钥匙，付款方式：
1.签约日先付楼价5%； 2.5个工作日内签正约+租约； 3.30日内再付楼价5%； 4.60日内付楼价10%作为租金+$60000按金； 5.1088天内付完尾款及成交。而且这部分租金是可以抵付楼价尾数的。
如果1088天内提早成交，还有回赠，120天内成交回赠楼价9%，121~180天内成交回赠8%，181日~240日内成交，回赠7%，241日~360日内成交回赠5.5%。
还记得当年香港创新的卖楼花吗？当时老百姓不买房，买不起房，那么就先付订金，分期付款，减轻了购房者压力，开发商也能提前获得现金流进行房地产开发。
_ 以往房屋是先建后售。1953年底，由 _ _ 霍英东 在香港 油麻地公众四方街 （今 众坊街 ）新楼建案时，首创动工兴建前先交订金、分期付款方式售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“卖楼花” _
_ _
1088付款计划本质上还是一种促销手段，也是一种博弈，3年时间如果房价上涨，大家皆大欢喜，购房者也更愿意付尾款结清。
而如果3年后房价下跌呢？购房者可以选择放弃购买，就当是花20%的钱租了3年房，不过按照20%的购房款租3年成本还是较高的，最终买家付出了这笔沉默成本更多还会选择交齐尾款进行回购。
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未来香港房价会怎样？
那么问题来了，如果有能力买启德新区，买不买呢？香港的这块新区是看涨还是看跌呢？
这个问题不敢妄下结论，但我们可以从香港的房地产的百年发展来纵向分析一下。
在人类近100年的历史进程中，重要的经济体一共爆发过3次房地产大崩盘。
第一次是1926年美国房地产崩盘，后续直接引发了上世纪30年代全球金融危机。
第二次是1991年日本的房价崩盘，导致日本经济进入长达20年的滞涨期。
第三次是1997年香港楼市梦碎，六年多的时间里，香港房价跌幅一度达到70%，无数人因为破产跳楼，吞炭。
那么香港楼市在1997年开始是否真的崩盘了，香港的地产从1960年开始起飞，但在1991年到1997年这6年中，楼价升的特别厉害，大概升了4倍，4年的时间房价暴涨4倍，尤其是1995年到1997年不到2年的时间急升了50%。
从图中可以看出，1995~1997年是个急升的曲线，涨幅接近50%，换句话说，香港楼市之后的跌幅，都是1995~1997这两年内涨出来的。
香港楼市从顶峰跌到最低处，大约跌掉70%，分为三个波段，每个波段跌掉30%。
第一个30%是豪宅CEO盘，那些在最热区域，炒风盛行的地段和楼盘，本身就是高溢价，这部分在市场下行过程中最先跌掉；
第二个30%是抹去了过去的涨幅，图中1995年的价格原本是经过充分换手的，市场充分接纳的，是夯实的价格。
1995~1997是急升，但1997~1999是急跌，急跌的时候怎么升上去就怎么跌下来，图形几乎完全对称的。
可到了1999年这个几个平台就跌不下去了，因为这个价格是有支撑的，是经过充分换手市场比较能够接受的价格。
而第三个30%，是真跌，从2001年开始，有些人资金链开始断裂，加之极度悲观的人士开始亏本抛售房产，进一步形成破位下跌走势。
这个真跌大概持续了2年，而这段真跌不过持续2年，2年寒冬，之后急速回升，跌下来用了6年，升上去也只用了6年。
同时中间还出现了个房东群体，在房价下跌之时，房东阶层作为一个政治庞然大物突然浮出水面，整个社会的价值，舆论导向，政府态度，开始极大的怜悯和同情房东。之后的救市顺理成章，而且要求价格不能只恢复成合理价，而是要恢复到最高价。
按照官方数字，香港房价在2012年正式回复到97年高点，到2016年大约已是高点的160%。
所以未来香港房价走势会怎样？房价是否会崩盘？
房价什么时候会崩盘暴跌？答案是暴涨之后才会暴跌。
END
重要内容分享
《孟母三迁之香港篇》主人公，一对90后定居深圳的二胎夫妻和70后定居香港的四胎家庭，在自己亲身经历香港教育之后，思考并整理出来的十万字资料。
主要内容有： 1，香港身份和护照。 2，硕士怎么规划，专业怎么选。 3，小孩在香港如何接受教育，从小学读到大学 4，普娃如何通过父母规划读世界名校。 5，DSE考试和华侨生的系列问题。
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ssccoft来自中国香港
启德的住宅不是有盖连接地铁站的，这是一个遗憾。这跟香港其它地区有落差。
星佳是个小人物来自
主流地区还是九龙和港岛吧，如果想增值的话